영끌
'영혼까지 끌어모으다'를 줄인 말로,
주로 급여를 계산할 때 각종 수당까지 모두 끌어모아 계산하였다는 말로 쓰인다.
아주 작고 사소한 것들을 하나로 모은 행위를 강조하는 말이다."
- 출처: Naver 어학사전 -
내가 끌어 모을 수 있는 영혼의 무게는 얼마나 될까?
내가 통장이나 금융기관에 갖고 있는 잔고를 카운트 해 보는 것은 어렵지 않다.
영끌은 있는 그대로를 말하는 것이 아니라 "없는 것을 쥐어 짜"야 한다.
대출을 하든, 갖고 있는 것을 팔아 치우든, 빌려줬다 못 받은 채무자를 찾아가 바닥에 눞든,
그것도 모자라면 부모, 친척, 친구, 그 누구라도 찾아가 이렇게 물어보자. "돈 좀 있니?"
얼마인가? 생각보다 많은가, 아니면 적은가? 중요하지 않다.이 금액은 지금의 상황이 얼마나 절실하냐에 따라 늘어날 수도, 줄어들 수도 있다. 중요한 것은, 그 이후로 오랜동안 내가 현실에서 감당해야 할 그 영혼의 무게이다. 즉, 매 달 상환해야 할 원리금과 이자이다. 만약, 매월 고정된 수입이 있어 이자/원리금을 감당할 수 있다면야 무슨 문제가 되랴. 영끌투자가 말 그대로 대박이 난다면야 빚쟁이로 견뎌온 기간을 몇 배로 보상받게 될 일이다. "영혼을 다한 투자"이다.
반면 이자도 감당하지 못하는 무리한 레버리지는 항상 끝이 좋지 않다. 대출이 자신의 자산을 잠식해 갈 뿐 아니라 짧은 시간 안에 성공해야 한다는 초조함이 일을 그르치게 만든다. "영혼이 털리는 투자"이다.
레버리지는 양 날의 칼이다.잘 사용하면 수익을 가져다 주지만, 자신의 깜냥도 모른체 덤볐다가는 자산을 깡통으로 만들게 된다.장사를 잘하는 것이 무엇보다 중요하겠지만얼만큼의 자본을 조달하고건강한 캐쉬플로우를 지속할 수 있는가를 생각해야 한다.
오늘은, 우리 가족의 지상 최대 과제인 "내 집 마련"을 위해 영혼을 소환해 보고자 한다.
1단계. 내가 일으킬 수 있는 대출의 총량을 얼마인가?
최근 몇 달동안 개인의 재무상태표를 충실히 작성해 왔기 때문에 유동자산과 비유동자산으로 구분된 자기자본은 계산해 볼 수 있다. 또 하나 도움이 되었던게 최근 "SK 바이오팜 따상상상"으로 온 국민 주식계좌 만들기 열풍을 일으켰던 공모주 땜에 대박주가 등장할 때마다 청약증거금을 위해 "영혼소환"을 했었기 때문에 딱 코스가 있다.
1) 온갖 약관대출(보험, 예금 등등), 2) 직장인의 친구, 마통, 3) 담보대출(증권 등), 4) 지인 찬스
머 이정도인데... 약관대출은 주택청약예금, 개인연금, 종신보험 정도인데 온라인으로 5분이면 입금까지 완료되고 상환도 쉽다. 다만, 금리는 천차만별이다. 약관대출이라는 것이 결국 가입한 예금, 보험등의 납입금을 담보로 한 대출이라 베이스 금리가 해당 금융상품의 금리이다. 내 경우, 주택청약과 개인연금은 2%대인 반면 종신보험은 9%대이다. 종신보험은 20년도 전에 가입한 거라 당시 금리 수준으로 설계되어서 그렇다. 나중에 다시 들여다 보려 하는데, 얼핏 듣기로는 이 금리가 납입한 보험료를 부리(附利)하는 이율이라고 한다. 다시말해 납입한 보험료와 지급할 보험금을 계산하는 기준 이율인 것 같다. 요새 같은 저금리에 시대에는 만날 수 없는 상품.
마통은 항상 최대 금액으로 설정해 놓되 평소에는 (+)로 관리하고 있다.
다음은 증권담보대출. 최근 2년 사이 내 자금의 대부분이 주식에 들어가 있다. 일주일 공모주 증거금 넣자고 보유한 주식을 매도하는 것은 제반비용을 생각하면 남는게 없다. 증권사마다 고객 대상 대출을 제공하는데 잘 알아보고 활용하면 좋다. 대출 종류가 여러가지인데 내가 사용하는 미래오빠의 경우는 "증권담보융자"를 이용한다. 그 외에 "신용거래", "매도증권담보융자"라는 상품이 있는데, 각각 실제 주식 매수, 매도할 경우 실행되는 대출이므로 성격이 다르다. 증권담보융자도 "일반담보융자", "소액자동담보융자", "플러스론"의 3가지가 있다. 보통 일반담보융자를 사용하고 소액자동담보융자는 증권사 마통이라 보면 되고, 플러스론은 일반담보융자에서 대출이 안되는 주식에 대해 대출해 주는 상대적으로 이자율이 높은 상품이다.
이런 약관대출은, 신청/상환이 너무 쉽고 간단한 점 때문에 공모주 청약과는 합이 잘맞는다. 다만, 일부 상품은 살인적인 이자율(9%대)이 적용된다는 점과 일부 상품은 5000만원 이상인 경우 인지세가 35,000원 추가로 든다는 점은 단점이다. 증권사 대출은 대어급 공모주 청약시점에는 돈이 없어서 대출이 일시 중단되는 점도 고려해야 한다.
여기까지 대출도 꽤 큰 금액을 동원하는 거지만, 매입하려는 주택 가격에 비하면 얼마 안된다. 결국 주택담보대출을 얼마나 일으키냐가 관건이다.
- LTV(Loan To Value ratio)는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도이고 투기과열지구는 9억이하는 40%, 초과분은 20%이고 주택구입시 주담대를 받으면 주택가격과 상관없이 전입 의무가 부가된다. 주택가격은 KB시세 기준인데 여기서 전월세보증금, 소액임차보증금(서울기준 3,700만원)을 뗀 금액이 대출가능 금액이다.
- DTI(Debt To Income ratio, 총부채상환비율):
- DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율): 6억 초과 주택 구매시 DSR 40% 적용
- 전세대출규제: 투기/투기과열지구내 3억원 이상 주택 소유자 또는 구매자에 대해 전세대출 불가 또는 회수
이렇게 정부에서 친절하게 규제하다 보니 이자 부담능력은 굳이 계산해 보지 않아도 되겠다. DSR 기준으로 월급의 40% 이자 낸다고 생각하지 뭐.
자, 이제 한번 저울에 올려보자.
통 크게 15억짜리 아파트를 사보자. LTV 기준으로 9역의 40% + 6억의 20% = 4.8억이다. 연봉이 1억이면 DSR40% 기준으로 9억까지 가능하다. 결국 4.8억 대출, 현금 10.2억 필요하다. 집값의 2/3는 현금으로 갖고 있어야 주택마련이 가능하다는 건데, 15억 초과하는 주택은 아예 대출가능액 빵원이다.
결론: 15억이하 주택은 2/3 이상의 현금이 필요하다.
