- 좋은 입지를 양보하지 말라.
- 부동산은 건물이 아니라 땅이다. 아무리 좋은 신축 아파트라도 시간이 지나면 감가상각과 멸실을 겪게 되지만, 교통, 학군, 조망등의 입지는 웬만해서는 변하지 않는다. 따라서, 신축에서 구축으로, 낮은 브랜드의 아파트로 바꾸어 더 좋은 입지에 내집을 마련할 수 있다면 더 좋은 투자이다.
- 현금흐름을 확인하라.
- 부동산 가격이 꼭지냐, 바닥이냐, 버블이냐, 줍줍이냐를 정확히 판단할 수는 없다. 하지만 모든 전문가들이 공통적으로 말하는 것이 있다. 무주택이면 1주택자가 되어야 하고 빠를수록 좋다는 거다. 심지어 버블의 꼭지라 해도 그렇다는 거다. 단 한가지.... 무리하지 않았을 때 얘기다. 여기서 무리하지 않는다는 건, 결국 대출이자를 감당할 수 있는 현금흐름을 만들 수 있는가이다.
- 보통 레버리지 비용이 고정 현금흐름의 40% 이내라면 해 볼 수 있다.
- 내 집은 자산인가, 부채인가?
- 요즘 이게 큰 고민이다. 자산이란 이를 통해 (+)의 현금흐름이 만들어져야 하는거고, 반대로 부채라면 이자비용 같은 (-) 현금흐름이 발생한다. 아파트를 한 채 사서 월세를 줬다면 자산일테고, 그 곳에서 자가로 거주 한다면 집값 만큼의 기회비용을 지불하는 셈이니 부채가 된다.
- 내가 마련하려는 집은 자산인가, 부채인가? 더 이상 옮겨 다니지 않고 안정적인 주거 생활이 내집마련의 목적이라면 투자가 아닌 비용의 관점에서 접근해야 한다. 내가 누리고 싶은 혜택과 만족은 어떤 수준이고 그 비용은 적잘한가를 따져야 한다.
- 예를 들어 반래퍼 34평에서 사통팔달의 교통, 좋은 입지, 학군, 그리고 최고의 아파트에 산다는 자부심에 대한 댓가로 매달 800만원(매매가 32억, 연이율 3% 기준)을 지불할 수 있는가? 물론 보유하는 동안 꾸준히 집 값이 올라 미실현 시세차익이 있다해도 종부세와 재산세가 매 년 2,460만원 (2021년 기준) 발생하는 걸 감안해야 한다. 결국 매 월 집 때문에 지출해야 할 비용이 1,005만원에 달한다.
부동산 상승기와 침체기는 어제였고 어떤 signal들이 있었는가?
